DE
EN
Benutzername
Passwort
 
Immobilien Suche
Objekt Nr. Suche
Häufige Fragen
4_3_1_2_1_de.png 4_3_1_3_1_de.png
QUICKTOUR

Immobilien

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten.
Wie verkaufe oder vermiete ich meine Immobilie ohne Makler ?

4_3_2_2_1_de.png 4_3_2_3_1_de.png
QUICKTOUR

NetReport

Verkäufer und Vermieter erfahren hier Details über die modernste Immobilienmakler - Dienstleistung, die ein NetMakler - Unternehmen bietet.

4_3_8_2_1_de.png 4_3_8_3_1_de.png
QUICKTOUR

Energieausweis

Für alle Eigentümer von Immobilien (Haus oder Eigentumswohnung) besteht die Verpflichtung bei Verkauf oder Vermietung, spätestens bei Vertrags-abschluss, einen Energieausweis vorzulegen.

4_3_3_2_1_de.png 4_3_3_3_1_de.png
QUICKTOUR

Versicherung

Wenn sich Ihre Wohnsituation ändert, ändern sich meist auch Ihre Versicherungspolicen - der richtige Zeitpunkt, Versicherungskonzepte zu überprüfen und an die geänderten Verhältnisse anzupassen.

4_3_4_2_1_de.png 4_3_4_3_1_de.png
QUICKTOUR

Finanzierung

Ein Immobilienkauf ist meist eine große Investition und mit vielen Entscheidungen verbunden. Planen Sie daher genau und kalkulieren Sie klug, um Ihre geeignete Finanzierung zu finden.
 

4_3_5_2_1_de.png 4_3_5_3_1_de.png
QUICKTOUR

Rechtsinfo

Sie haben Fragen zu Wirtschafts- und Liegenschafts- Recht. Vermeiden Sie Rechtsstreitigkeiten, indem Sie vorher alles wesentliche rund im Ihre Immobilie abklären.

4_3_6_2_1_de.png 4_3_6_3_1_de.png
QUICKTOUR

Steuerberater

Rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Beratung, auch um nicht immobilienspezifische Steuerange-legenheiten aller Berufsgruppen finden Sie hier.

NEWS
KLEINUNTERNEHMERBEFREIUNG 22.03.18

Der Umsatzsteuerrichtlinien-Wartungserlass 2017 bringt einige Klarstellungen, so auch zur Kleinunternehmerregelung.

Die Kleinunternehmerbefreiung ist seit 1.1.2017 für Unternehmer anwendbar, die im Inland ihr Unternehmen betreiben.

Bis Ende 2016 war die Regelung nur für jene Unternehmer anwendbar, die einen Wohnsitz oder Sitz in Österreich hatten und deren laufende Umsätze höchstens 30.000 € betragen.

Seit 2017 kann auch ein im Ausland ansässiger Unternehmer, der sein Unternehmen im Inland betreibt, von der Kleinunternehmerbefreiung Gebrauch machen.

Tipp: Dies kann besonders bei Wohnungsvermietungen durch Ausländer relevant sein, wobei hier allerdings zu beachten ist, dass die Verwaltung der Immobilie durch eine inländische Verwaltungsfirma nicht dazu führt, dass das Unternehmen im Inland betrieben wird.

Quelle: Walter Stingl, Wien

AUFWANDSABSETZUNG BEI VERMIETUNG 15.03.18

Durch diverse Steuerreformen, die das Wort „Reform“ nicht verdienen, vielmehr als Belastungsmaßnahmen anzusehen sind, wurde der Bereich der Immobilienbesteuerung keineswegs übersichtlicher gestaltet. Der Gesetzgeber versteht ua die ab 2016 neu eingeführte 1/15-Absetzungsverpflichtung bei Instandsetzungsaufwendungen (an Stelle der 1/10-Absetzung) für Wohngebäude, nunmehr ident mit der 15tel-Absetzung für Herstellungsaufwand, als „Vereinfachung“! Dies ist wohl als Hohn zu empfinden.

Durch die unterschiedliche AfA-Komponente, durch den Unterschied beim Verlustvortrag, etc. bestehen zwischen den betrieblichen Einkünften und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung weiterhin große inhaltliche Unterschiede (sh die Übersicht in unserer Info vom September 2016).

Stolperstein ist unter anderem die fehlende Teilabsetzungsmöglichkeit bei Vermietung im Betriebsvermögen, ausgenommen den kaum anwendbaren Bereich des Denkmalschutzes mit einer 10tel-Absetzung.

Tipp: Bevor Sie Investitionen tätigen, klären Sie Ihre Einkunftsquelle (Vermietung im Betriebsvermögen oder V+V) und fragen Sie Ihren Steuerberater, bevor Sie bei einer Betriebsprüfung böse Überraschungen erleben.

Die jetzige Regierung wäre gut beraten, sich nicht nur verbal, sondern auch tatsächlich einer Vereinfachung des Immobiliensteuerrechtes zu widmen, nicht nur im Einkommensteuerrecht, vielmehr auch im Bereich der Gebühren, Grunderwerbsteuer, und vor allem im Umsatzsteuerbereich!

Quelle: Walter Stingl, Wien

VORBEHALT DES FRUCHTGENUSSES UND UST 15.03.18

Wird ein Wirtschaftsgut unentgeltlich, also zB durch Schenkung gegen Vorbehalt des Fruchtgenusses (zB der Mieteinnahmen) übertragen, fehlt es mangels Gegenleistung am Leistungsaustausch und es liegt kein umsatzsteuerbarer Vorgang vor.

Leistet jedoch der Fruchtnießer an den FruchtgenussbesteIler eine Zahlung für Substanzabgeltung in Höhe der bisherigen AfA, so ist diese Zahlung beim Fruchtnießer abzugsfähig und beim Fruchtgenussbesteller eine Einnahme, der die AfA als Ausgabe gegenübersteht (EStR Rz 112).

Wie bereits in unserer Info vom Mai 2017 angekündigt, wurde nunmehr in Rz 3 der USt-Richtlinien festgestellt, dass diese Substanzabgeltung ein umsatzsteuerbares Entgelt für eine sonstige Leistung des zivilrechtlichen Eigentümers ist.

 

 Quelle: Walter Stingl, Wien

HAUPTWOHNSITZBEFREIUNG-MIETKAUF 15.03.18

Nach § 30 Abs 2 Z 1 b EStG sind die Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden von der Besteuerung ausgenommen, wenn Sie innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Die Ausnahme von der Spekulationsbesteuerung bei entgeltlicher Übertragung eines Hauptwohnsitzes hat zuletzt die Höchstgerichte beschäftigt (sh auch unsere Info vom Februar 2018 zu einer Entscheidung des VwGH, der den Verkauf des Hauptwohnsitzes im Zinshaus-Alleineigentum als nicht begünstigt sieht).

Eine für den Steuerpflichtigen positive Entscheidung gab es jedoch beim sogenannten „Mietkauf“ einer Eigentumswohnung (VwGH 24.01.2018, Ra 2017/13/005). Eine gemeinnützige Bauvereinigung hat in diesem Fall einen Mietvertrag mit einer Vereinbarung über einen möglichen späteren Eigentumserwerb des Mieters abgeschlossen. Der Mieter kaufte die Wohnung und verkaufte sie im gleichen Jahr weiter. Diese Kaufoption, in Verbindung mit der durchgehenden Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz war für die Befreiung ausreichend, da die formalen Voraussetzungen, nämlich Eigentumswohnung und Hauptwohnsitznutzung über mehr als 5 Jahre, nachgewiesen werden konnte.

Die in den Einkommensteuerrichtlinien (Rz 6642) vertretene Rechtsansicht, dass Mietkaufmodelle von der Befreiungsbestimmung ausgenommen wären, wurde demnach vom Verwaltungsgerichtshof verworfen. Der von der Finanzverwaltung als Voraussetzung für die Befreiung vorgesehene „wirtschaftliche Eigentümer“ während der 5-jährigen Nutzung als Hauptwohnsitz ist demnach nicht erforderlich.

Quelle: Walter Stingl, Wien

KURZFRISTIGES VERMIETEN VON GRUNDSTÜCKEN 26.01.18

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist im Umsatzsteuergesetz gesondert geregelt, und diese Regelungen wurde in den letzten Jahren auch mehrmals geändert. Seit 2017 gelten grundsätzlich folgende Bestimmungen:

Steuersatz von 10% (§ 10 Abs 2 Z 3 UStG)
Dem ermäßigten Steuersatz von 10% unterliegen
• die Vermietung zu Wohnzwecken (ausgenommen Heizungskosten)
• die Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften zur Erhaltung, dem Betrieb und der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen, soweit diese zu Wohnzwecken genutzt werden.

Steuersatz von 13% (Änderungen geplant)
Dem ermäßigten Steuersatz von 13% unterliegen
• die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen
• die Vermietung von Campingplätzen.

Steuersatz von 20%
• die Vermietung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen (auch Umzäunungen und Straßen)
• die Vermietung von Garagen
• die Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen
• Heizkosten im Rahmen der Vermietung von Gebäuden zu Wohnzwecken
• die kurzfristige Vermietung von Geschäftsräumen – seit 01.01.2017.

Steuersatz von 0% (§ 6 Abs 1 Z 16 UStG)
Alle Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, die nicht zwangsweise dem Steuersatz von 10%, 13% oder 20% unterliegen, sind grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit, im Wesentlichen gehört dazu die Vermietung von Büros und Geschäftsräumlichkeiten.

Option zur Steuerpflicht:
Statt der Befreiung kann der Unternehmer zur Umsatzsteuerpflicht optieren und die Miete mit 20% Umsatzsteuer belasten.Für Mietverhältnisse, die nach dem 31.08.2012 beginnen sowie in den Fällen, in denen mit der Errichtung des Gebäudes durch den Vermieter nicht bereits vor dem 01.09.2012 begonnen wurde, ist die Option nur zulässig, soweit der Mieter das Grundstück zu mindestens 95% für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Kurzfristige Vermietung von Geschäftsräumen:
Seit 01.01.2017 unterliegt die Vermietung von Grundstücken während eines ununterbrochenen Zeitraumes von nicht mehr als 14 Tagen zwingend dem Normalsteuersatz von 20%, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur
• zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (also steuerpflichtige Umsätze, echt steuerfreie Umsätze)
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses verwendet. Somit ist bei der kurzfristigen Vermietung keine Unterscheidung mehr nötig, ob der Kunde zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht, aufwendige Vorsteuerkorrekturen können damit vermieden werden.

Da die kurzfristige Vermietung (unter diesen Umständen) steuerpflichtig ist, ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung (dh eine Option zur Steuerpflicht) weder erforderlich noch möglich. Wird das Grundstück hingegen auch für Umsätze verwendet, welche den Vorsteuerabzug ausschließen, so fällt dieser Sachverhalt nicht unter die kurzfristige Vermietung und es bleibt bei der bisherigen Steuerbefreiung (ausgenommen ist die Nutzung für Wohnbedürfnisse). Durch die Neuregelung ergibt sich für den Unternehmer der Vorteil, dass dadurch die Notwendigkeit der Aufteilung von Vorsteuerbeträgen sowie allfälliger Vorsteuerberichtigungen entfällt, und der Vermieter nicht mehr hinterfragen muss, ob sein Kunde zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht.

Beispiel:
Wenn ein Beherbergungsunternehmen vor dem 1.1.2017 einen Seminarraum zum Teil an Nichtunternehmer oder Unternehmer; die nicht zu 95% zum Vorsteuerabzug berechtigt waren (Ärzteseminare), vermietete, so konnte für diese Umsätze nicht zur Steuerpflicht optiert werden. Die Folge war, dass er für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Seminarraum nicht den vollen Vorsteuerabzug geltend machen konnte und er möglicherweise sogar anteilige Vorsteuerberichtigungen aus Vorjahren vornehmen musste, da diese Vermietung bisher zwingend unecht umsatzsteuerfrei war.

Aufgrund der Neuregelung unterliegen diese Umsätze der Umsatzsteuer, und es ist keine Vorsteuerkorrektur erforderlich.

Variante:
Wird das Hotel hingegen teilweise für unecht steuerfreie Umsätze verwendet (Vermietung eines Geschäftslokals im Hotelbereich an eine Bank), so wird das Grundstück auch für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Somit fällt die kurzfristige Vermietung des Seminarraums an Nichtunternehmer nicht unter die neue Rechtslage, es wird eine Vorsteuerkorrekturerforderlich.

Für die Prüfung, ob es sich um eine kurzfristige Vermietung handelt, ist grundsätzlich jeder Mietumsatz separat zu beurteilen.

UMSATZSTEUER IN DER VORSCHREIBUNG

 

 Quelle: Walter Stingl, Wien

Impressum
powered by Immformer, done by Solutiongroup