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NEWS
KURZFRISTIGES VERMIETEN VON GRUNDSTÜCKEN 26.01.18

KURZFRISTIGES VERMIETEN VON GRUNDSTÜCKEN

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist im Umsatzsteuergesetz gesondert geregelt, und diese Regelungen wurde in den letzten Jahren auch mehrmals geändert. Seit 2017 gelten grundsätzlich folgende Bestimmungen:

Steuersatz von 10% (§ 10 Abs 2 Z 3 UStG)
Dem ermäßigten Steuersatz von 10% unterliegen
• die Vermietung zu Wohnzwecken (ausgenommen Heizungskosten)
• die Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften zur Erhaltung, dem Betrieb und der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen, soweit diese zu Wohnzwecken genutzt werden.

Steuersatz von 13% (Änderungen geplant)
Dem ermäßigten Steuersatz von 13% unterliegen
• die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen
• die Vermietung von Campingplätzen.

Steuersatz von 20%
• die Vermietung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen (auch Umzäunungen und Straßen)
• die Vermietung von Garagen
• die Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen
• Heizkosten im Rahmen der Vermietung von Gebäuden zu Wohnzwecken
• die kurzfristige Vermietung von Geschäftsräumen – seit 01.01.2017.

Steuersatz von 0% (§ 6 Abs 1 Z 16 UStG)
Alle Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, die nicht zwangsweise dem Steuersatz von 10%, 13% oder 20% unterliegen, sind grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit, im Wesentlichen gehört dazu die Vermietung von Büros und Geschäftsräumlichkeiten.

Option zur Steuerpflicht:
Statt der Befreiung kann der Unternehmer zur Umsatzsteuerpflicht optieren und die Miete mit 20% Umsatzsteuer belasten.Für Mietverhältnisse, die nach dem 31.08.2012 beginnen sowie in den Fällen, in denen mit der Errichtung des Gebäudes durch den Vermieter nicht bereits vor dem 01.09.2012 begonnen wurde, ist die Option nur zulässig, soweit der Mieter das Grundstück zu mindestens 95% für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Kurzfristige Vermietung von Geschäftsräumen:
Seit 01.01.2017 unterliegt die Vermietung von Grundstücken während eines ununterbrochenen Zeitraumes von nicht mehr als 14 Tagen zwingend dem Normalsteuersatz von 20%, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur
• zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (also steuerpflichtige Umsätze, echt steuerfreie Umsätze)
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses verwendet. Somit ist bei der kurzfristigen Vermietung keine Unterscheidung mehr nötig, ob der Kunde zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht, aufwendige Vorsteuerkorrekturen können damit vermieden werden.

Da die kurzfristige Vermietung (unter diesen Umständen) steuerpflichtig ist, ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung (dh eine Option zur Steuerpflicht) weder erforderlich noch möglich. Wird das Grundstück hingegen auch für Umsätze verwendet, welche den Vorsteuerabzug ausschließen, so fällt dieser Sachverhalt nicht unter die kurzfristige Vermietung und es bleibt bei der bisherigen Steuerbefreiung (ausgenommen ist die Nutzung für Wohnbedürfnisse). Durch die Neuregelung ergibt sich für den Unternehmer der Vorteil, dass dadurch die Notwendigkeit der Aufteilung von Vorsteuerbeträgen sowie allfälliger Vorsteuerberichtigungen entfällt, und der Vermieter nicht mehr hinterfragen muss, ob sein Kunde zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht.

Beispiel:
Wenn ein Beherbergungsunternehmen vor dem 1.1.2017 einen Seminarraum zum Teil an Nichtunternehmer oder Unternehmer; die nicht zu 95% zum Vorsteuerabzug berechtigt waren (Ärzteseminare), vermietete, so konnte für diese Umsätze nicht zur Steuerpflicht optiert werden. Die Folge war, dass er für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Seminarraum nicht den vollen Vorsteuerabzug geltend machen konnte und er möglicherweise sogar anteilige Vorsteuerberichtigungen aus Vorjahren vornehmen musste, da diese Vermietung bisher zwingend unecht umsatzsteuerfrei war.

Aufgrund der Neuregelung unterliegen diese Umsätze der Umsatzsteuer, und es ist keine Vorsteuerkorrektur erforderlich.

Variante:
Wird das Hotel hingegen teilweise für unecht steuerfreie Umsätze verwendet (Vermietung eines Geschäftslokals im Hotelbereich an eine Bank), so wird das Grundstück auch für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Somit fällt die kurzfristige Vermietung des Seminarraums an Nichtunternehmer nicht unter die neue Rechtslage, es wird eine Vorsteuerkorrekturerforderlich.

Für die Prüfung, ob es sich um eine kurzfristige Vermietung handelt, ist grundsätzlich jeder Mietumsatz separat zu beurteilen.

UMSATZSTEUER IN DER VORSCHREIBUNG

 

 Quelle: Walter Stingl, Wien

STEUERLICHE BEHANDLUNG VON PRIVATEN GRUNDSTÜCKSVERÄUSSERUNGEN 24.11.17

Quelle: notar.at

 

KEINE MIETVERTRAGS-VERGEBÜHRUNG MEHR FÜR WOHNUNGEN AB 11.11.2017 10.11.17

Seit in der letzten Nationalratssitzung vor der Wahl am 12.10.2017 die Abschaffung der Vergebührung von Urkunden über Wohnungsmietverträge beschlossen wurde, erreichten den ÖVI viele Anrufe mit der Frage, ab wann die Abschaffung nun tatsächlich wirksam wird. Da im Beschluss kein explizites Datum genannt wurde, tritt in diesem Fall die Novelle am Tag nach ihrer Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Die Änderung des Gebührengesetzes wurde heute, 10.11.2017 im Bundesgesetzblatt kundgemacht: Für ab 11.11.2017 abgeschlossene Wohnungsmietverträge ist von nun an keine Mietvertragsvergebührung zu entrichten.

 

Die Gebühr auf Gewerbe bleibt

Aufrecht bleibt die Gebühr auf Urkunden über den Abschluss von Bestandverträgen über Geschäftsräumlichkeiten. Nicht abschließend geklärt ist die Frage, wie etwa im Fall einer gemischten Nutzung (Wohnung/Büro) gebührenrechtlich vorzugehen ist. Hier könnte die Betrachtung wie sie etwa im Umsatzsteuerrecht vorgenommen wird, als Lösungsansatz herangezogen werden. Keine Auswirkung hat die Änderung des Gebührengesetzes auch für Bürgschaftserklärungen (§ 33 TP 7 GebG), die etwa im Zusammenhang mit Wohnungsmietverträgen erfolgen.

 

Ergänzend ist auf der Homepage des Bundesministeriums für Finanzen folgendes zu lesen:

"Unter „Wohnräumen“ sind Gebäude oder Gebäudeteile zu verstehen, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger selbständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgärten, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind).

Wohnzwecken dienen Gebäude oder Räumlichkeiten in Gebäuden dann, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben, speziell auch Nächtigung, zu ermöglichen. Unter die Befreiung fällt nicht nur die Vermietung oder Nutzungsüberlassung der eigentlichen Wohnräume, sondern auch der mitvermieteten Nebenräume wie Keller- und Dachbodenräume. Auch ein gemeinsam (das heißt im selben Vertrag) mit dem Wohnraum in Bestand gegebener Abstellplatz oder Garten ist, wenn nicht eine andere Nutzung dominiert, als zu Wohnzwecken vermietet anzusehen.

Eine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn das zu Wohnzwecken benützte Flächenausmaß jenes zu anderen Zwecken übersteigt."

Quelle: http://www.ovi.at/aktuelles/detailansicht/keine-mietvertragsvergebuehrung-fuer-wohnungen-mehr-ab-11112017/ und www.bmf.gv.at/top-themen/Abschaffung_der_Gebuehr_Wohnungsmietvertraege.html

WOHNUNGSMIETE UND SACHBEZUG 17.10.17

Der Eigentümer einer Liegenschaft in Wien sanierte das Gebäude umfangreich, wobei ein Teil der Wohnungen frei vermietet werden und eine Wohnung im Dachgeschoss vom Eigentümer selbst für Wohnzwecke genutzt wird. Das Finanzamt anerkannte den Vorsteuerabzug aus der Wohnung im Dachgeschoss nicht, da nicht die Unternehmenssphäre betroffen war, sondern das private Wohnbedürfnis.

Entscheidung des VwGH vom 26.7.2017, Ra 2016/13/0025:
Der Steuerpflichtige hatte keinen Aufwand geltend gemacht, der mit der Befriedigung seines Wohnbedürfnisses in wirtschaftlichen Zusammenhang stand.

Die Vermietung erfolgte nicht an jene Person, die in dieser Wohnung dann ihren Haushalt führte. Die Vermietung erfolgte an eine Kapitalgesellschaft zu einem fremdüblichen Entgelt. Diese Kapitalgesellschaft stellte diese Wohnung wiederum dem Geschäftsführer als Dienstwohnung zu Verfügung (Versteuerung als Sachbezug).

Diese Konstellation unter liegt nicht dem Abzugsverbot des § 20 Abs 1 Z 1 EStG. Da auch kein Gestaltungsmissbrauch und kein Scheingeschäft vorlagen, war die Vorsteuer in beantragten Ausmaß abzugsfähig.

UPDATE ZU "GRUNDANTEIL BEI DER HAUPTWOHNSITZBEFREIUNG" 28.07.17

Nach der Verwaltungspraxis (Rz 6637 EStR) erfasst die Hauptwohnsitzbefreiung bei der Immobilienertragsteuer neben dem Gebäude lediglich Grund und Boden im maximalen Ausmaß von 1.000 m².

Das BFG hat in einem konkreten Fall davon abweichend die Ansicht vertreten, dass Grundstücke jeglicher Größe von der Hauptwohnsitzbefreiung umfasst sind.

Wie bereits in unserer Immo-Info vom Mai 2017 berichtet, hat aufgrund einer Amtsrevision des Finanzamts nun der VwGH entschieden (VwGH 29.03.2017, Ro 2015/15/0025), dass von der Hauptwohnsitzbefreiung lediglich das Gebäude, jene Grundfläche auf der das Gebäude steht sowie jene Fläche, welche nach der Verkehrsauffassung mit dem Gebäude eine Einheit bildet, erfasst sei.

Die Grundfläche, die über einen üblichen Bauplatz hinausgehe, sei nicht von der Hauptwohnsitzbefreiung erfasst.

Anhand dieser Entscheidung ist wohl davon auszugehen, dass die bisherige Verwaltungspraxis, maximal 1.000 m² des Grundstücks der Hauptwohnsitzbefreiung zuzuordnen, weiter Geltung haben wird.

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