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Verkäufer und Vermieter erfahren hier Details über die modernste Immobilienmakler - Dienstleistung, die ein NetMakler - Unternehmen bietet.

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Energieausweis

Für alle Eigentümer von Immobilien (Haus oder Eigentumswohnung) besteht die Verpflichtung bei Verkauf oder Vermietung, spätestens bei Vertrags-abschluss, einen Energieausweis vorzulegen.

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Versicherung

Wenn sich Ihre Wohnsituation ändert, ändern sich meist auch Ihre Versicherungspolicen - der richtige Zeitpunkt, Versicherungskonzepte zu überprüfen und an die geänderten Verhältnisse anzupassen.

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Finanzierung

Ein Immobilienkauf ist meist eine große Investition und mit vielen Entscheidungen verbunden. Planen Sie daher genau und kalkulieren Sie klug, um Ihre geeignete Finanzierung zu finden.
 

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Rechtsinfo

Sie haben Fragen zu Wirtschafts- und Liegenschafts- Recht. Vermeiden Sie Rechtsstreitigkeiten, indem Sie vorher alles wesentliche rund im Ihre Immobilie abklären.

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Steuerberater

Rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Beratung, auch um nicht immobilienspezifische Steuerange-legenheiten aller Berufsgruppen finden Sie hier.

NEWS
UPDATE ZU "GRUNDANTEIL BEI DER HAUPTWOHNSITZBEFREIUNG" 28.07.17

Nach der Verwaltungspraxis (Rz 6637 EStR) erfasst die Hauptwohnsitzbefreiung bei der Immobilienertragsteuer neben dem Gebäude lediglich Grund und Boden im maximalen Ausmaß von 1.000 m².

Das BFG hat in einem konkreten Fall davon abweichend die Ansicht vertreten, dass Grundstücke jeglicher Größe von der Hauptwohnsitzbefreiung umfasst sind.

Wie bereits in unserer Immo-Info vom Mai 2017 berichtet, hat aufgrund einer Amtsrevision des Finanzamts nun der VwGH entschieden (VwGH 29.03.2017, Ro 2015/15/0025), dass von der Hauptwohnsitzbefreiung lediglich das Gebäude, jene Grundfläche auf der das Gebäude steht sowie jene Fläche, welche nach der Verkehrsauffassung mit dem Gebäude eine Einheit bildet, erfasst sei.

Die Grundfläche, die über einen üblichen Bauplatz hinausgehe, sei nicht von der Hauptwohnsitzbefreiung erfasst.

Anhand dieser Entscheidung ist wohl davon auszugehen, dass die bisherige Verwaltungspraxis, maximal 1.000 m² des Grundstücks der Hauptwohnsitzbefreiung zuzuordnen, weiter Geltung haben wird.

GRUNDANTEIL BEI HAUPTWOHNSITZBEFREIUNG 23.05.17

In unserer Info vom Juli 2015 haben wir von einer Entscheidung des Bundesfinanzgerichtes berichtet, in der die Meinung vertreten worden ist, dass die Grundstücksgröße bei Verkauf eines Eigenheimes für die Befreiung von der Immobilienertragsteuer keine Rolle spielen würde.

Demgegenüber hat der Verwaltungsgerichtshof diese Rechtsmeinung nicht bestätigt, vielmehr in einem Erkenntnis vom 29.3.2017 (2015/15/0025) entschieden, dass sich bei der Hauptwohnsitzbefreiung die Steuerbefreiung hinsichtlich des Grund und Bodens nur auf jenes Ausmaß beziehe, das üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Dies sei nach der Verkehrsauffassung zu bestimmen.

Seitens der Kammer der Wirtschaftstreuhänder konnte in Erfahrung gebracht werden, dass die in den Einkommensteuerrichtlinien bisher pauschal als Grundstücksgröße von 1.000m² weiterhin als steuerbefreit angesehen werden könne. Das BMF hält weiterhin an diesen 1.000m² fest, weil davon ausgegangen werden kann, dass eine solche Grundstücksgröße nach der Verkehrsauffassung in der Regel den Vorgaben des VwGHJudikates entsprechen wird.

NACHGEHOLTER VORSTEUERABZUG 20.04.17

Ein zulässiger, aber nicht vorgenommener Vorsteuerabzug kann in den folgenden Jahren nicht nachträglich vorgenommen werden.

Der Vorsteuerabzug kann jedoch im Hinblick auf eine künftige Option zur Steuerpflicht gem § 6 Abs 2 UStG bereits vor der Ausführung eines (grundsätzlich steuerfreien) Umsatzes vorgenommen werden, wenn die Wahrscheinlichkeit einer bevorstehenden steuerpflichtigen Veräußerung größer ist als der Fall einer steuerbefreiten Veräußerung oder das Unterbleiben einer Veräußerung (UStR, Rz 799).

Wurde der Vorsteuerabzug im Hinblick auf die grundsätzliche Steuerfreiheit von Grundstücksumsätzen versagt oder wurde der Nachweis der Optionsabsicht zur Steuerpflicht gar nicht angetreten, ist davon auszugehen, dass bei einem späteren umsatzsteuerpflichtigen Grundstücksverkauf eine bisher vom Vorsteuerabzug ausgeschlossene Vorsteuer vorliegt, die in dem Zeitraum abgezogen werden kann, in dem der Unternehmer diesen Umsatz als steuerpflichtig behandelt (VwGH vom 23.11.2016, Ra 2014/15/0044).

LIEBHABEREI UND VORSTEUERABZUG 20.04.17

Ein Steuerpflichtiger erwarb eine Eigentumswohnung, finanziert über ein gefördertes Darlehen des Landes und ein Bankdarlehen, verzichtete auf die Kleinunternehmerregelung und beanspruchte den Vorsteuerabzug aus dem Wohnungserwerb.

Im Zuge des Vorhalteverfahrens wurden insgesamt vier Prognoserechnungen erstellt, wobei die vierte Rechnung ein kumuliertes zwanzigjähriges Ergebnis mit einem Überschuss von € 89,04 ergab. In den Prognoserechnungen werden vorgesehene Sondertilgungen als künftige Einnahmen angesetzt. Das Finanzamt ermittelte einen voraussichtlichen Gesamtverlust und setzte die Vorsteuern mit € 0,00 fest. Dagegen richtete sich die Beschwerde.

Das BFG entschied mit Erkenntnis vom 8.2.2017 RV/1100417/2015, dass die angeführten Sonderrückzahlungen nicht berücksichtigt werden können, da diesbezüglich keine verbindlichen Vereinbarungen vorlagen. Auch bei einer Anerkennung dieser Sonderzahlungen würden keine Einnahmen, sondern nur Verringerungen von Zinsbelastungen gegeben sein. Eine dauerhaft verlustträchtige Vermietung einer Eigentumswohnung, auch wenn es sich um eine unternehmerische Tätigkeit handelt, unterliegt als steuerfreie Grundstücksvermietung nicht der Umsatzsteuer und vermittelt kein Recht auf Vorsteuerabzug.

Der VwGH urteilte bereits in seinem Erkenntnis vom 23.11.2016, 2014/15/0048, dass die verlustträchtige Vermietung von objektiv privat nutzbarem Wohnraum umsatzsteuerlich als Liebhaberei im Sinne des § 1 Abs 2 LVO zu sehen ist, dass daher diese Vermietungsumsätze nach richtlinienkonformer Interpretation steuerbefreit mit Vorsteuerausschlusssind.

KLEINUNTERNEHMER UND VERMIETUNG 20.04.17

In unserer Unternehmer-Info vom Jänner 2017 haben wir ausführlich über die neue Bemessungsgrundlage für die Kleinunternehmerregelung in Hinblick auf die Umsatzgrenze informiert (siehe auch auf unserer Homepage unter „Service“).

Da ab dem 1.1.2017 eine Fülle von unecht steuerbefreiten Umsätzen nunmehr nicht in die Umsatzgrenze für die Kleinunternehmerregelung miteinbezogen werden müssen, ist der Anwendungsbereich ein wesentlich größerer geworden.

 

Beispiel:
Vermietung einer Eigentumswohnung durch einen Arzt, der aus seiner freiberuflichen Tätigkeit über mehr als € 30.000,-- Einnahmen verzeichnet. Die zu Wohnzwecken vermietete Eigentumswohnung führt zu einer Umsatzsteuerpflicht von 10%, die er bis 2016 an das Finanzamt abzuführen hatte. Ab 2017 sind die unecht steuerbefreiten Arzthonorare nicht mehr in die Kleinunternehmergrenze einzubeziehen. Es bestünde demnach die Möglichkeit, die Mieterlöse ohne Umsatzsteuer vorzuschreiben, so keine Rechnung mit Umsatzsteuer ausgestellt wird. Dies würde jedoch dazu führen, dass allenfalls Vorsteuerberichtigungen für Investitionen, Anschaffung, etc anfallen vor allem aber auch eine Vorsteuerkürzung von den laufenden Aufwendungen jedenfalls gegeben wäre. Sollte der Arzt von der Kleinunternehmerregelung, in die er automatisch hineinfällt, nicht Gebrauch machen wollen, müsste ein Regelbesteuerungsantrag gem § 6 Abs 3 UStG an das Finanzamt eingereicht werden, spätestens bis zur Rechtskraft des Bescheides. Die Erklärung bindet den Unternehmer jedoch mindestens für 5 Jahre.


Welche Umsätze zählen ab 1.1.2017 nicht mehr zu der € 30.000,-- - Netto-Umsatzgrenze?

- Umsätze der Blinden,
- von Privatschulen,
- von Privatlehrern,
- von Bausparkassen- und Versicherungsvertretern gemeinnützigen Sportvereinen,
von Pflege- und Tageseltern,
- der Krankenanstalten,
- aus der Tätigkeit im Rahmen von Heilbehandlungen (zB als Arzt, Zahnarzt,
Psychotherapeut, Hebamme, Heilmasseur)
- von Zahntechnikern
- Gewährung und Vermittlung von Krediten,
- Grundstückslieferungen (soweit nicht zur USt optiert wird),
- Geschäftsraumvermietung, wenn mit 0%, ohne Option auf den Normalsteuersatz,
vermietet wird.

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