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Verkäufer und Vermieter erfahren hier Details über die modernste Immobilienmakler - Dienstleistung, die ein NetMakler - Unternehmen bietet.

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Energieausweis

Für alle Eigentümer von Immobilien (Haus oder Eigentumswohnung) besteht die Verpflichtung bei Verkauf oder Vermietung, spätestens bei Vertrags-abschluss, einen Energieausweis vorzulegen.

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Versicherung

Wenn sich Ihre Wohnsituation ändert, ändern sich meist auch Ihre Versicherungspolicen - der richtige Zeitpunkt, Versicherungskonzepte zu überprüfen und an die geänderten Verhältnisse anzupassen.

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Finanzierung

Ein Immobilienkauf ist meist eine große Investition und mit vielen Entscheidungen verbunden. Planen Sie daher genau und kalkulieren Sie klug, um Ihre geeignete Finanzierung zu finden.
 

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Rechtsinfo

Sie haben Fragen zu Wirtschafts- und Liegenschafts- Recht. Vermeiden Sie Rechtsstreitigkeiten, indem Sie vorher alles wesentliche rund im Ihre Immobilie abklären.

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Steuerberater

Rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Beratung, auch um nicht immobilienspezifische Steuerange-legenheiten aller Berufsgruppen finden Sie hier.

NEWS
WOHNUNGSMIETE UND SACHBEZUG 17.10.17

Der Eigentümer einer Liegenschaft in Wien sanierte das Gebäude umfangreich, wobei ein Teil der Wohnungen frei vermietet werden und eine Wohnung im Dachgeschoss vom Eigentümer selbst für Wohnzwecke genutzt wird. Das Finanzamt anerkannte den Vorsteuerabzug aus der Wohnung im Dachgeschoss nicht, da nicht die Unternehmenssphäre betroffen war, sondern das private Wohnbedürfnis.

Entscheidung des VwGH vom 26.7.2017, Ra 2016/13/0025:
Der Steuerpflichtige hatte keinen Aufwand geltend gemacht, der mit der Befriedigung seines Wohnbedürfnisses in wirtschaftlichen Zusammenhang stand.

Die Vermietung erfolgte nicht an jene Person, die in dieser Wohnung dann ihren Haushalt führte. Die Vermietung erfolgte an eine Kapitalgesellschaft zu einem fremdüblichen Entgelt. Diese Kapitalgesellschaft stellte diese Wohnung wiederum dem Geschäftsführer als Dienstwohnung zu Verfügung (Versteuerung als Sachbezug).

Diese Konstellation unter liegt nicht dem Abzugsverbot des § 20 Abs 1 Z 1 EStG. Da auch kein Gestaltungsmissbrauch und kein Scheingeschäft vorlagen, war die Vorsteuer in beantragten Ausmaß abzugsfähig.

UPDATE ZU "GRUNDANTEIL BEI DER HAUPTWOHNSITZBEFREIUNG" 28.07.17

Nach der Verwaltungspraxis (Rz 6637 EStR) erfasst die Hauptwohnsitzbefreiung bei der Immobilienertragsteuer neben dem Gebäude lediglich Grund und Boden im maximalen Ausmaß von 1.000 m².

Das BFG hat in einem konkreten Fall davon abweichend die Ansicht vertreten, dass Grundstücke jeglicher Größe von der Hauptwohnsitzbefreiung umfasst sind.

Wie bereits in unserer Immo-Info vom Mai 2017 berichtet, hat aufgrund einer Amtsrevision des Finanzamts nun der VwGH entschieden (VwGH 29.03.2017, Ro 2015/15/0025), dass von der Hauptwohnsitzbefreiung lediglich das Gebäude, jene Grundfläche auf der das Gebäude steht sowie jene Fläche, welche nach der Verkehrsauffassung mit dem Gebäude eine Einheit bildet, erfasst sei.

Die Grundfläche, die über einen üblichen Bauplatz hinausgehe, sei nicht von der Hauptwohnsitzbefreiung erfasst.

Anhand dieser Entscheidung ist wohl davon auszugehen, dass die bisherige Verwaltungspraxis, maximal 1.000 m² des Grundstücks der Hauptwohnsitzbefreiung zuzuordnen, weiter Geltung haben wird.

GRUNDANTEIL BEI HAUPTWOHNSITZBEFREIUNG 23.05.17

In unserer Info vom Juli 2015 haben wir von einer Entscheidung des Bundesfinanzgerichtes berichtet, in der die Meinung vertreten worden ist, dass die Grundstücksgröße bei Verkauf eines Eigenheimes für die Befreiung von der Immobilienertragsteuer keine Rolle spielen würde.

Demgegenüber hat der Verwaltungsgerichtshof diese Rechtsmeinung nicht bestätigt, vielmehr in einem Erkenntnis vom 29.3.2017 (2015/15/0025) entschieden, dass sich bei der Hauptwohnsitzbefreiung die Steuerbefreiung hinsichtlich des Grund und Bodens nur auf jenes Ausmaß beziehe, das üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Dies sei nach der Verkehrsauffassung zu bestimmen.

Seitens der Kammer der Wirtschaftstreuhänder konnte in Erfahrung gebracht werden, dass die in den Einkommensteuerrichtlinien bisher pauschal als Grundstücksgröße von 1.000m² weiterhin als steuerbefreit angesehen werden könne. Das BMF hält weiterhin an diesen 1.000m² fest, weil davon ausgegangen werden kann, dass eine solche Grundstücksgröße nach der Verkehrsauffassung in der Regel den Vorgaben des VwGHJudikates entsprechen wird.

NACHGEHOLTER VORSTEUERABZUG 20.04.17

Ein zulässiger, aber nicht vorgenommener Vorsteuerabzug kann in den folgenden Jahren nicht nachträglich vorgenommen werden.

Der Vorsteuerabzug kann jedoch im Hinblick auf eine künftige Option zur Steuerpflicht gem § 6 Abs 2 UStG bereits vor der Ausführung eines (grundsätzlich steuerfreien) Umsatzes vorgenommen werden, wenn die Wahrscheinlichkeit einer bevorstehenden steuerpflichtigen Veräußerung größer ist als der Fall einer steuerbefreiten Veräußerung oder das Unterbleiben einer Veräußerung (UStR, Rz 799).

Wurde der Vorsteuerabzug im Hinblick auf die grundsätzliche Steuerfreiheit von Grundstücksumsätzen versagt oder wurde der Nachweis der Optionsabsicht zur Steuerpflicht gar nicht angetreten, ist davon auszugehen, dass bei einem späteren umsatzsteuerpflichtigen Grundstücksverkauf eine bisher vom Vorsteuerabzug ausgeschlossene Vorsteuer vorliegt, die in dem Zeitraum abgezogen werden kann, in dem der Unternehmer diesen Umsatz als steuerpflichtig behandelt (VwGH vom 23.11.2016, Ra 2014/15/0044).

LIEBHABEREI UND VORSTEUERABZUG 20.04.17

Ein Steuerpflichtiger erwarb eine Eigentumswohnung, finanziert über ein gefördertes Darlehen des Landes und ein Bankdarlehen, verzichtete auf die Kleinunternehmerregelung und beanspruchte den Vorsteuerabzug aus dem Wohnungserwerb.

Im Zuge des Vorhalteverfahrens wurden insgesamt vier Prognoserechnungen erstellt, wobei die vierte Rechnung ein kumuliertes zwanzigjähriges Ergebnis mit einem Überschuss von € 89,04 ergab. In den Prognoserechnungen werden vorgesehene Sondertilgungen als künftige Einnahmen angesetzt. Das Finanzamt ermittelte einen voraussichtlichen Gesamtverlust und setzte die Vorsteuern mit € 0,00 fest. Dagegen richtete sich die Beschwerde.

Das BFG entschied mit Erkenntnis vom 8.2.2017 RV/1100417/2015, dass die angeführten Sonderrückzahlungen nicht berücksichtigt werden können, da diesbezüglich keine verbindlichen Vereinbarungen vorlagen. Auch bei einer Anerkennung dieser Sonderzahlungen würden keine Einnahmen, sondern nur Verringerungen von Zinsbelastungen gegeben sein. Eine dauerhaft verlustträchtige Vermietung einer Eigentumswohnung, auch wenn es sich um eine unternehmerische Tätigkeit handelt, unterliegt als steuerfreie Grundstücksvermietung nicht der Umsatzsteuer und vermittelt kein Recht auf Vorsteuerabzug.

Der VwGH urteilte bereits in seinem Erkenntnis vom 23.11.2016, 2014/15/0048, dass die verlustträchtige Vermietung von objektiv privat nutzbarem Wohnraum umsatzsteuerlich als Liebhaberei im Sinne des § 1 Abs 2 LVO zu sehen ist, dass daher diese Vermietungsumsätze nach richtlinienkonformer Interpretation steuerbefreit mit Vorsteuerausschlusssind.

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