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Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten.
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NetReport

Verkäufer und Vermieter erfahren hier Details über die modernste Immobilienmakler - Dienstleistung, die ein NetMakler - Unternehmen bietet.

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Energieausweis

Für alle Eigentümer von Immobilien (Haus oder Eigentumswohnung) besteht die Verpflichtung bei Verkauf oder Vermietung, spätestens bei Vertrags-abschluss, einen Energieausweis vorzulegen.

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Versicherung

Wenn sich Ihre Wohnsituation ändert, ändern sich meist auch Ihre Versicherungspolicen - der richtige Zeitpunkt, Versicherungskonzepte zu überprüfen und an die geänderten Verhältnisse anzupassen.

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Finanzierung

Ein Immobilienkauf ist meist eine große Investition und mit vielen Entscheidungen verbunden. Planen Sie daher genau und kalkulieren Sie klug, um Ihre geeignete Finanzierung zu finden.
 

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Rechtsinfo

Sie haben Fragen zu Wirtschafts- und Liegenschafts- Recht. Vermeiden Sie Rechtsstreitigkeiten, indem Sie vorher alles wesentliche rund im Ihre Immobilie abklären.

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Steuerberater

Rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Beratung, auch um nicht immobilienspezifische Steuerange-legenheiten aller Berufsgruppen finden Sie hier.

NEWS
LIEBHABEREI / VERLUSTE NACH ÜBERSCHUSSPHASE 29.08.18

Grundsätzlich gilt, dass bei einer mit objektiver Ertragsaussicht nach Wirtschaftlichkeitsprinzipien ausgerichteten Vermietungstätigkeit das Auftreten ungeplanter Verluste nicht zu Aberkennung der Einkunftsquelleneigenschaft bzw zur Qualifizierung als Liebhaberei führt. Als verlustbegründende unvorhersehbare Ereignisse gelten dabei insbesondere unerwartete Investitionserfordernisse, unvorhersehbare Schwierigkeiten bei der Abwicklung von Bestandsverhältnissen, Katastrophenschäden oder Probleme bei der Suche von Nachmietern. Wenn auf diese Ereignisse in angemessener Zeit reagiert wird, bleibt es daher bei der Einstufung als Einkunftsquelle.

Solche Unabwägbarkeiten liegen aber nach herrschender Ansicht dann nicht vor, wenn die Verluste einem betätigungstypischen Risiko entspringen. Keine Unabwägbarkeiten sind nach der Judikatur beispielsweise höhere Instandhaltungsmaßnahmen aus Denkmalschutzgründen oder ein allgemeiner Preisverfall am Immobilienmarkt, wodurch eine entsprechende (nachhaltige) Verlustsituation hervorgerufen wird. Es ist daher ab diesem Zeitpunkt von Liebhaberei auszugehen, wenn trotz Aussichtslosigkeit eines Erfolges ab Erkennbarkeit dieser Situation die Betätigung nicht eingestellt wird.

Dies gilt auch dann, wenn zuvor langjährig positive Ergebnisse erwirtschaftet wurden und auch in einer Totalbetrachtung noch immer ein Gesamtgewinn vorliegt. Diese Grundsätze wurden durch eine aktuelle BFG-Entscheidung wieder bestätigt (BFG vom 16.3.2018, GZ RV/2101106/2015). Im gegenständlichen Fall führte die schlechte Entwicklung am lokalen Markt für Geschäftsräume im Stadtzentrum dazu, dass - um einen Auszug des Mieters zu vermeiden - die Miete gesenkt werden musste und angesichts bestehender Fixkosten keine realen Chancen mehr auf die Erzielung eines positiven steuerlichen Ergebnisses bestanden haben.

Tipp:

einfache Fiskus-Regel: * Überschüsse – HUI, Steuer her“
                                      * Verluste danach – PFUI, Liebhaberei“
oder

„Undank ist der Finanz-Weltenlohn“

 

Quelle: Walter Stingl, Wien

ERHÖHTE MIETVERTRAGSGEBÜHR WEGEN UMDEUTUNG VON MIETVERTRÄGEN 29.08.18

Mitte November 2017 ist die Mietvertragsgebühr (Bestandvertragsgebühr) auf die Überlassung von Wohnraum abgeschafft worden (siehe zuletzt unsere Info von Dezember 2017 und Juli 2018). Auf die Vermietung von Geschäftsräumen fällt weiterhin 1% von der Bemessungsgrundlage an, welche sich grundsätzlich danach bemisst, ob eine Überlassung auf unbestimmte Dauer vorliegt oder ob die Vermietung befristet ist. Bei unbestimmter Vertragsdauer gilt der dreifache Jahreswert (vor allem des Mietzinses) als Bemessungsgrundlage, während bei einer bestimmten Vertragsdauer eben jener vervielfachte Jahreswert - maximal das Achtzehnfache des Jahreswertes - heranzuziehen ist. Bei einer Kombination aus Vermietung über einen befristeten Zeitraum mit Übergang auf einen unbefristeten Zeitraum, sind die beiden Jahreswerte entsprechend zusammenzuzählen (maximal kann es daher zum 21fachen Jahreswert als Bemessungsgrundlage kommen).

Werden grundsätzlich als unbefristet abgeschlossene Mietverträge von Geschäftsräumen durch die Finanzverwaltung als solche interpretiert, die zuerst befristet sind und dann auf ein unbefristetes Vertragsverhältnis übergehen, so kann dies nicht nur zur Nachforderung von Mietvertragsgebühr führen, sondern generell auch zu Rechtsunsicherheit.

Verstärkt wurde dieses Risiko durch eine VwGH-Entscheidung (GZ Ra 2018/16/0040 vom 26.4.2018). Bedeutender Aspekt dabei ist, dass ein an sich auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag gebührenrechtlich als ein Vertrag auf bestimmte Dauer anzusehen ist, wenn das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden könne oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich genannte Fälle beschränkt ist. Im konkreten Fall war ein Vertrag über unbestimmte Dauer abgeschlossen worden, wobei die Mieterin einen Kündigungsverzicht von zehn Jahren abgegeben hatte. Die Kündigung durch die Vermieterin konnte nur aus den Gründen des § 1118 ABGB (grobes Fehlverhalten der Mieterin) sowie aufgrund von § 30 Abs. 2 MRG erfolgen. Abgesehen von dem Kündigungsgrund aus „Eigenbedarf“ stehen die Kündigungsgründe nach dem MRG vorwiegend mit der Vermietung von Wohnraum im Zusammenhang - eine Kündigung von vermieteten Geschäftsräumen ist dementsprechend unwahrscheinlich.

Der VwGH folgte der Ansicht des Bundesfinanzgerichts und qualifizierte den auf unbefristete Dauer abgeschlossenen Mietvertrag aus gebührenrechtlicher Sicht in einen mit bestimmter Dauer von zehn Jahren und anschließend als Vertrag auf unbestimmte Dauer um. Da die Vermieterin im Endeffekt nur aufgrund von Eigenbedarf kündigen könne, sei die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des abgeschlossenen Mietverhältnisses durch die Vermieterin als äußerst gering anzunehmen. Bei der Beurteilung müssen nämlich einerseits der Umfang der Kündigungsrechte und andererseits die Wahrscheinlichkeit der Ausübung der Kündigungsrechte beachtet werden. De facto muss daher unter Berücksichtigung des Kündigungsverzichts der Mieterin von einer Befristung von zehn Jahren ausgegangen werden - danach geht das Vertragsverhältnis auf unbestimmte Zeit über. Um derart unliebsamen Konsequenzen einer Umdeutung von Mietverträgen vorzubeugen, ist besondere Vorsicht bei der Ausgestaltung der Verträge zur Überlassung von Geschäftsräumen geboten.

Quelle: Walter Stingl, Wien

KLEINUNTERNEHMERBEFREIUNG 22.03.18

Der Umsatzsteuerrichtlinien-Wartungserlass 2017 bringt einige Klarstellungen, so auch zur Kleinunternehmerregelung.

Die Kleinunternehmerbefreiung ist seit 1.1.2017 für Unternehmer anwendbar, die im Inland ihr Unternehmen betreiben.

Bis Ende 2016 war die Regelung nur für jene Unternehmer anwendbar, die einen Wohnsitz oder Sitz in Österreich hatten und deren laufende Umsätze höchstens 30.000 € betragen.

Seit 2017 kann auch ein im Ausland ansässiger Unternehmer, der sein Unternehmen im Inland betreibt, von der Kleinunternehmerbefreiung Gebrauch machen.

Tipp: Dies kann besonders bei Wohnungsvermietungen durch Ausländer relevant sein, wobei hier allerdings zu beachten ist, dass die Verwaltung der Immobilie durch eine inländische Verwaltungsfirma nicht dazu führt, dass das Unternehmen im Inland betrieben wird.

Quelle: Walter Stingl, Wien

AUFWANDSABSETZUNG BEI VERMIETUNG 15.03.18

Durch diverse Steuerreformen, die das Wort „Reform“ nicht verdienen, vielmehr als Belastungsmaßnahmen anzusehen sind, wurde der Bereich der Immobilienbesteuerung keineswegs übersichtlicher gestaltet. Der Gesetzgeber versteht ua die ab 2016 neu eingeführte 1/15-Absetzungsverpflichtung bei Instandsetzungsaufwendungen (an Stelle der 1/10-Absetzung) für Wohngebäude, nunmehr ident mit der 15tel-Absetzung für Herstellungsaufwand, als „Vereinfachung“! Dies ist wohl als Hohn zu empfinden.

Durch die unterschiedliche AfA-Komponente, durch den Unterschied beim Verlustvortrag, etc. bestehen zwischen den betrieblichen Einkünften und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung weiterhin große inhaltliche Unterschiede (sh die Übersicht in unserer Info vom September 2016).

Stolperstein ist unter anderem die fehlende Teilabsetzungsmöglichkeit bei Vermietung im Betriebsvermögen, ausgenommen den kaum anwendbaren Bereich des Denkmalschutzes mit einer 10tel-Absetzung.

Tipp: Bevor Sie Investitionen tätigen, klären Sie Ihre Einkunftsquelle (Vermietung im Betriebsvermögen oder V+V) und fragen Sie Ihren Steuerberater, bevor Sie bei einer Betriebsprüfung böse Überraschungen erleben.

Die jetzige Regierung wäre gut beraten, sich nicht nur verbal, sondern auch tatsächlich einer Vereinfachung des Immobiliensteuerrechtes zu widmen, nicht nur im Einkommensteuerrecht, vielmehr auch im Bereich der Gebühren, Grunderwerbsteuer, und vor allem im Umsatzsteuerbereich!

Quelle: Walter Stingl, Wien

VORBEHALT DES FRUCHTGENUSSES UND UST 15.03.18

Wird ein Wirtschaftsgut unentgeltlich, also zB durch Schenkung gegen Vorbehalt des Fruchtgenusses (zB der Mieteinnahmen) übertragen, fehlt es mangels Gegenleistung am Leistungsaustausch und es liegt kein umsatzsteuerbarer Vorgang vor.

Leistet jedoch der Fruchtnießer an den FruchtgenussbesteIler eine Zahlung für Substanzabgeltung in Höhe der bisherigen AfA, so ist diese Zahlung beim Fruchtnießer abzugsfähig und beim Fruchtgenussbesteller eine Einnahme, der die AfA als Ausgabe gegenübersteht (EStR Rz 112).

Wie bereits in unserer Info vom Mai 2017 angekündigt, wurde nunmehr in Rz 3 der USt-Richtlinien festgestellt, dass diese Substanzabgeltung ein umsatzsteuerbares Entgelt für eine sonstige Leistung des zivilrechtlichen Eigentümers ist.

 

 Quelle: Walter Stingl, Wien

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